Blog

This is the default subtitle

Novetats Llei d´Arrendaments.

Novetats Llei d´Arrendaments.

El Consell de Ministres ha aprovat el reial decret llei de mesures urgents en matèria d´habitatge i lloguer que, després de la seva publicació al Butlletí Oficial de l´Estat, entrarà immediatament en vigor.

Un dels objectius prioritaris és augmentar l´oferta d´habitatges de lloguer i oferir més seguretat jurídica a l´arrendatari i arrendador.

Destaquem algunes de les novetats més importants:


1. TERMINI MÍNIM DEL CONTRACTE

Independentment del termini pactat en el contracte d´arrendament d´habitatge aquest es prorroga obligatòriament per a l´arrendador i voluntàriament per l´inquilí si no ha arribat el termini mínim legal.

Amb aquesta reforma s´amplia el termini de pròrroga forçosa, actualment establert en tres anys i, a més, el contracte es prorrogarà de forma diferent en funció a qui és l´arrendador:

1.1. Arrendador persona física

En contractes de durada inicialment pactada per un termini inferior a 5 anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l´arrendament arribi a una durada mínima de CINC ANYS llevat que l´arrendatari manifesti a l´arrendador, amb trenta dies d´antelació com a mínim a la data d´acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo.

1.2. Arrendador Persona Jurídica (societats)

En contractes de durada inicialment pactada per un termini inferior a set anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l´arrendament arribi a una durada mínima de SET ANYS llevat que l´arrendatari manifesti a l´arrendador, amb trenta dies d´antelació com a mínim a la data d´acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo.

2. PRÒRROGA DEL CONTRACTE

Complert el termini mínim anteriorment assenyalat (5/7 anys) s´amplia també el termini de pròrroga tàcita, que passa a ser de tres anys més en lloc de l´any vigent fins ara. És a dir:

2.1. Arrendador persona física

Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les pròrrogues, un cop transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d´aquell, cap de les parts hagués notificat a l´altra, almenys amb trenta dies d´antelació a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant Tres anys més.

2.2. Arrendador Persona Jurídica (societats)

Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les pròrrogues, un cop transcorreguts com a mínim set anys de durada d´aquell, cap de les parts hagués notificat a l´altra, almenys amb trenta dies d´antelació a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant tres anys més.


3. FACULTAT DE DESISTIMENT DE L´ARRENDATARI

Malgrat l´ampliació de terminis que afecta sempre a l´arrendador, es manté sense modificació la facultat de desistiment de l´arrendatari, que realment només es compromet a romandre sis mesos en l´habitatge arrendat.

L´arrendatari podrà desistir del contracte d´arrendament, una vegada que hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que l´hi comuniqui a l´arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l´arrendatari hagi d´indemnitzar l´arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l´any donen lloc a la part proporcional de la indemnització. No és vàlid pactar una indemnització superior.

4. DESPESES DE GESTIÓ I FORMALITZACIÓ DE CONTRACTE

S´estableix que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte aniran a càrrec de l´arrendador, quan aquest sigui persona jurídica (una societat o empresa), excepte aquelles despeses en què s´hagi incorregut per iniciativa directa de l´arrendatari.

5. LÍMIT A LES GARANTIES ADDICIONALS

Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l´arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic (dipòsit en metàl·lic, bancari, aval, etc.).

Fins ara no hi havia cap límit a la garantia que voldria demanar l´arrendador.

Amb la reforma, en el cas de l´arrendament d´habitatge, en contractes de fins a cinc anys de durada, o de fins a set anys si l´arrendador fos persona jurídica, el valor d´aquesta garantia addicional no podrà excedir de dues mensualitats de renda.


6. PISOS TURÍSTICS

S´estableixen 2 mesures respecte a aquest tipus de lloguer:

6.1. Exclusió expressa de la Llei d´Arrendaments Urbans.

Queda fora de la LAU la cessió temporal d´ús de la totalitat d´un habitatge moblada i equipada en condicions d´ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d´oferta turística o per qualsevol altra manera de comercialització o promoció, i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial turística.

La conseqüència d´aquesta mesura és que la regulació d´aquest tipus de lloguers passa a ser competència d´Ajuntaments i Comunitats Autònomes.

6.2. Veto de la Comunitats de Propietaris.

Es modifica la Llei de Propietat Horitzontal, de manera que les comunitats de propietaris podran adoptar acords que limitin o condicionin l´exercici de l´activitat del lloguer turístic. Per això serà suficient l´acord per majoria qualificada de tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació i no la unanimitat exigida fins ara.

Aquesta majoria qualificada serà fins i tot suficient per a adoptar acords per que estableixin quotes especials de despeses o un increment en la participació de les despeses comunes de l´habitatge on es faci l´activitat, sempre que aquestes modificacions no suposin un increment superior al 20%.

7. REFORMA DEL PROCEDIMENT DE SESAHUCIO D´HABITATGE

Per tal d´augmentar la protecció als llogaters “vulnerables” i amb un evident retard afegit en la resolució d´aquests procediments, es reforma el desnonament d´habitatge, de manera que en el requeriment de pagament al demandat emès pel Jutjat, se li informarà de la possibilitat que acudeixi als Serveis Socials, i, si escau, de la possibilitat d´autoritzar la cessió de les seves dades a aquests, a efectes que puguin apreciar la possible situació de vulnerabilitat.

En cas que l´Administració competent aprecia indicis de l´existència d´aquesta situació, es notificarà a l´òrgan judicial i s´ha de suspendre el procés fins que s´adoptin les mesures que els Serveis Socials considerin oportunes, durant un termini màxim de suspensió d´un mes a comptar des de la recepció de la comunicació dels Serveis Socials a l´òrgan judicial, o de dos mesos si el demandant és una persona jurídica.

8. ENTRADA EN VIGOR

Totes aquestes mesures són ja aplicables des del 2018.12.18, per això:

8.1. Contractes d´arrendament d´habitatge subscrits a partir del dimecres 19 de desembre de 2018 (inclusivament). S´han d´ajustar a la nova normativa.

8.2. Contractes d´arrendament d´habitatge subscrits fins al dimarts 18 de desembre de 2018. Es regeixen per la normativa que li sigui d´aplicació, és a dir, la vigent en el moment de la signatura del contracte anterior a aquesta reforma.